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朱庆程律师   广东信亦然律师事务所创始人、主任律师  联系电话:18064697866  佛山市律师协会会员、中华人民共和国律师协会会员,从事律师工作十年。 在数十年中,朱庆程律师参与、主导办案一千多单。主要包括离婚... 详细>>

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合同登记的情况主要有哪些

  合同登记的情况主要有哪些?合同登记的具体情况有三种,作为所有权转移要件的登记;作为所有权转移要件的登记;作为行政管理要求的登记。以下为您详细介绍。

  合同登记的具体情况有三种

  1、作为所有权转移要件的登记

  在涉及到特殊的物权变动的交易中最为典型的,如城市房地产、汽车、轮船、航空器等特殊的动产和不动产。登记机关的登记是一种公法行为,一般不涉及对合同当事人意思表示内容的审查,而仅仅将所有权的变动登记于特定的登记簿上,并给当事人发出权利证书或证明,通过公示使登记事项具有绝对的公信力,起到保护产权人、抵押权人、善意第三人利益的作用。这类登记既不是合同的成立要件,也不是生效要件,仅仅是所有权转移的要件。没有办理该项登记的,不能取得相应的财产权利,但是,合同的成立和生效不受影响。如城市房地产交易,实践中经常发生法院以双方没有办理过户登记手续为由宣告合同无效或合同没有成立。这就混淆了该项登记的法律性质,错误认定了没有登记的后果。实际上,没有办理过户登记说明一方没有完全履行合同义务,对方可以请求人民法院强制履行。法院经过审理认定一方拒不办理过户登记手续没有法律根据的,应当支持原告的诉讼请求。

  2、作为所有权转移要件的登记

  最典型的是担保法第41条规定的抵押登记和第78条、第79条规定的出质登记。第41条规定:“当事人以本法第42条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。”第7s条第1款规定:“以依法可以转让的股票出质的,出质人与质权人应当订立书面合同,并向证券登记机构办理出质登记。质押合同自登记之日起生效。”第79条规定:“以依法可以转让的商标专用权,专利权、著作权中的财产权出质的,出质人与质权人应当订立书面合同,并向其管理部门办理出质登记。质押合同自登记之日起生效。”因法律强行规定了上述情况下合同自登记之日起生效,因此,没有办理登记手续的,合同不生效。当然,合同不生效不影响合同已经成立。

  3、作为行政管理要求的登记

  最典型的是房屋出租备案登记。1995年建设部(城市房屋租赁管理办法》第13条规定:“房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的,当事人应当向房屋所在地、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。”第16条规定:“房屋租赁申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后,颁发(房屋租赁证》。”第17条规定:“《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。”该办法只规定城市房屋出租应当办理登记备案手续,没有规定未办理备案登记手续的,房屋租赁合同无效。(合同法解释(一))第9条第1款规定:“依照合同法第44条第2款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”

  参照该规定,房屋租赁备案登记性质仅仅是行政机关行政管理的要求,不是合同成立、生效的必备条件。当事人没有办理房屋租赁备案登记手续的,只能引起相应的行政法律后果,不发生民事权利的产生、变更和消灭。具体说,行政机关可以根据《城市房屋租赁管理办法》第32条第2项处理,但不能认定房屋租赁合同无效。实际上,该办法仅属行政规章,并非法律、行政法规,因此,即使其明确规定未办理备案登记手续的租赁合同无效,根据《合同法解释(一)》第4条“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定,也不能作为认定合同无效的根据。



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