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朱庆程律师   广东信亦然律师事务所创始人、主任律师  联系电话:18064697866  佛山市律师协会会员、中华人民共和国律师协会会员,从事律师工作十年。 在数十年中,朱庆程律师参与、主导办案一千多单。主要包括离婚... 详细>>

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企业法律动态

为什么要成立业主委员会

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小区的儿童娱乐设施是否年久失修?小区车辆进出系统频频出问题是否还没有维修过?开发商的违建问题是否没有得到有效制止?电梯是不是老出状况?小区门禁是不是在业主不知情的时候更换了?清洁卫生是不是越来越差?物业公司是不是把原来属于业主共有的位置给出租出去?物业公司对业主的投诉是否置之不理?物业公司的额外收费是不是很高?

如果你对上述问题的答案是“是”,那你们需要团结起来成立业主委员会。

单个业主的意见只能代表业主个人的意见,但业主委员会是全体业主的代表,在处理小区公共事务,督促物业服务方面有着无可替代的作用

成立业主委员会主要有以下几点好处: 

1.业主委员会(以下简称:业委会)是业主大会的执行机构,是全体业主的合法代表组织,具有法律主体地位。

广大业主对小区公共事务如电梯的维修情况、消防设施的置办情况、公共收益使用情况等具有知情权、监督权、建议权、收益权等。当物业公司不公开上述情况时,单个业主要求,物业公司多办不予采纳,因为单个业主只代表了自己。如果这个时候由业主委员会,业主委员会就可以强有力的要求物业公司公开,甚至起诉物业公司。因为业主委员会是小区小区业主的执行机构,其是全体小区业主的合法代表。依法成立的业主委员会具有独立的法律地位,可以以自己的名义实施法律行为,参与诉讼。业主委员会是合法代表物业管理区域内全体业主对小区事务进行监督、管理、决定、执行和法律维权的唯一组织,也是有权对物业服务公司的服务进行有效监管的组织。不论是街坊会还是热心业主会都不是法律规定的可以代表物业管理区域内全体小区业主的组织 

2.业委会成员是小区业主,对业主负责,相对于居委会、街道办事处对小区的物业情况更为了解,更能够代表和维护业主利益。

业委会成员同为小区业主,对小区物业的管理状况与小区其他业主感同身受,其了解小区业主的真实意见和感受,物业管理情况对其生活的影响与其他业主一样。因此,其相较于居民委员会、街道办事处对物业管理的监督、建议更切合实际。业主委员会积极、方便收集小区其他业主的意见和要求,对小区进行宜居建设,如增加公共文化娱乐场所、提倡社区公益活动,对公共设施使用过程中不便利的情况进行建议和及时的改造,有利于促进和谐社区建设,也可以通过召开业主大会制定《业主大会议事规则》、《管理规约》来约束小区全体业主、物业公司,营造良好的人文环境。

3.监督小区物业公司履行物业服务合同的情况。

前期物业公司是开发商为小区聘请的物业服务机构,通常是开发商自己下属公司;后期物业公司是全体小区业主所聘请的物业服务机构。两者都是以盈利为目的的公司,前者相对后者在小区的势力还更庞大。在逐利的目标下,存在着物业服务不到位的情况,例如不聘请合格的电梯维保公司维保,将清洁服务偷工减料,未按服务合同约定对人防消防设备进行维修保养等等。单个的业主发声仅能代表自己的意见,不能代表全体小区业主,因此往往被物业公司无视。业主委员会是全体小区业主共同选举出来的合法组织,其意见可以代表整个小区业主的共同意见,对物业公司有更大的影响力。业委会将对物业服务进行深入的监督和促进,像绿化、保洁、保安等物业服务都是一般业主可以感受并可以接受公共监督的,但像小区饮用水质量、电梯维护频次、消防设施维护等都是广大业主所不了解的,一部缺少合理维护的电梯的使用寿命可以从20年减少到5,而业委会能够全方位地对物业公司服务范围和服务项目进行监督,要求其积极履行物业服务合同约定义务

4.组织业主表决续聘或另聘物业公司。

在没有业主委员会的情况下,当业主与物业公司发生冲突时,如对物业公司服务不满意,物业公司侵犯自己权利、物业庇护某些人行使违法特权等,业主通常采用拒交物业费的方式维权。这样使得物业公司的收入越来越少,提供的服务越来越差,形成恶性循环。当成立了业主委员会后,出现上述情况时,业主委员会可以与物业公司对话,决定是否与物业公司续约,也可以召集业主通过对物业公司的奖惩制度并使之成为物业服务合同的一部分,约束物业公司的行为,改善小区物业管理状况。 

5.有效管理公共维修基金,防止维修基金被挪用或者被滥用。

公共维修基金是房子的养老金是房屋修缮、增加或者整改电梯等公共设施设备的保障金。我国法律规定缴纳房屋维修基金是业主的义务。当维修基金余额达不到标准时,业主有补充缴纳的义务因此,成立业委会,监督公共维修基金的使用非常重要。在没有成立业委会的小区,当房屋出现大的修缮,需要动用维修基金时,物业公司由于不能及时得到2/3以上业主的反馈,而拖延或者拒绝修缮也有的物业公司虚构维修项目和维修金额,滥用维修基金,这严重损害了业主利益。成立了业委会,可以对物业公司房屋维修基金的使用进行监管和管理,在出现大的修缮时及时进行维修,同时也能防止不必要的费用发生。

6.业委会可以让小区公共收益的分配透明化。

小区公共公益由全体业主共有,但目前很多小区公共收益如公用电梯广告、地面广告、地下人防车位出租的收入有多少或用到哪里,我们一无所知,业委会的成立将使该项收入的分配透明化,并决定是否用于增加小区设施设备、改善环境、进入大修基金或者冲抵物业费等因此,业主委员会的成立对于小区业主共享公共收益是非常必要的

7.调和小区与物业、政府部门的关系。

业委会、物业、政府基层机构相互之间的权力制衡,能够避免腐败的滋生,能够促进信息的公开透明化,为业主带来实实在在的实惠和方便,为我们资产的保值和增值加一把力。

8.在业主权利被侵害时,可以代表小区业主进行诉讼,维护自己权益。

    如小区公共部位被占用、小区建筑物楼顶被违法加建、小区出入口设置了不必要的关卡、物业公司为了节省费用聘请了没有资质的电梯维保单位、物业公司将小区清洁擅自发包给了不合格的第三方、物业公司将停车场承包给了其他公司等等。这些都是业主权利被侵犯的常见情况。如果有业主委员会的存在,业主委员会可以直接要求相关人停止侵害行为。相关人不停止时,业主委员会可以直接以自己的名义起诉相关行为人。

    综上所述,成立业主大会,选举业主委员会对小区公共事务管理有着非常重要的意义。虽然社会中有少部分业主委员会成立后产生了一些问题,但是广大业主不能因噎废食。成立业主大会选举业主委员会对小区公共事务管理是利大于弊。因此,如果有精力、有时间的业主请积极投入到成立业主大会选举业主委员会的事务中,没有时间和精力的业主也可以多多配合,积极支持热心业主的工作,一起努力让小区变得更加美好。  

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